سوق العقارات السكنية في دبي يترقب انتعاشاً في 2017

نشر’دوبيزل‘- المنصة الرائدة للإعلانات العقارية المبوبة في دولة الإمارات العربية المتحدة- تقريره العقاري الأول بالتعاون مع ’جيه إل إل‘- شركة الاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً. ويتطرق التقرير- الذي صدر خلال فعالية The Exclusive Agency Club (TEAC) في نسختها الثانية - إلى الرؤى والتوجهات في سوق العقارات السكنية في دبي، حيث يتوقع التقرير تسجيل تحسّن تدريجي في هذه السوق للعام 2017.

ويأتي هذا التعاون بين ’دوبيزل‘ و’جيه إل إل‘ بالدرجة الأولى في إطار جهودهما المبذولة ومساعيهما الحثيثة لتعزيز الشفافية في سوق العقارات الإماراتية، وهذا من شأنه تمكين المشترين والمستأجرين والمستثمرين والعملاء من اتخاذ قرارات مدروسة قائمة على المعلومات ولعب دور محوري في ترسيخ سوق مستدامة لتبادل البيانات.

وتشير بيانات ’دوبيزل‘ و’جيه إل إل‘ ومصادر أخرى من السوق إلى أنّ مستوى كل من أسعار البيع والإيجار في دبي تراجع خلال العام الفائت، ولكنه بدأ في الوقت الراهن بالاستقرار، نظراً لوصول السوق إلى نهاية دورتها الحالية. ويتوقع التقرير انتعاش السوق في العام المقبل، وذلك استناداً إلى التوقعات بأنّ النمو الاقتصادي في دبي سيرتفع في عام 2017، بفارق ضئيل عن عام 2016.

ويرجّح التقرير أن يشهد القطاع السكني في دبي نمواً مستداماً في العرض. ويتوقع أن تبلغ الزيادة السنوية في العرض على العقارات السكنية خلال الفترة من 2017 حتى 2019 متوسطاً نسبته 4% سنوياً، قياساً بالمتوسط المسجل في السنوات السابقة والبالغ 3%. وعلى غرار السنوات السابقة، ثمة كثير من المشاريع المعلن عنها، علماً أنّ عدد هذه المشاريع يفوق التي يُرجح تسليمها في موعدها المحدد، مع الأخذ بالحسبان أنّه من المحتمل أن يبقى معدل تحقيق الأرباح المالية منخفضاً على اعتبار أنّ العديد من المشاريع المعلن عنها لم تبدأ بعد، في حين تشهد بعض المشاريع التي شرعت بالعمل بعض التأخيرات.

ومن المفترض أن يتم إنجاز بناء 1600 وحدة سكنية في منطقة دبي الجنوب بحلول عام 2020، في حين يتوقع الإعلان عن المزيد من المشاريع السكنية في عام 2017، خصوصاً أنّ التحضير لمعرض ’إكسبو 2020‘ من شأنه أن يعطي زخماً قوياً للإسراع في إنجاز تلك المشاريع.

ويستند التحسن الطفيف في الأداء بحلول عام 2017 إلى عناصر عدة وهي: زيادة ثقة المستثمرين ومعرفتهم بأن السوق يُشارف على الاقتراب من معدلها الدوري، والتحسينات الطارئة على البيئة التنظيمية وزيادة الشفافية في السوق، والتعافي التدريجي لأسعار النفط، والاستثمار الحكومي المتواصل في قطاعات الضيافة والطيران والرعاية الصحية وغيرها من قطاعات النمو، والزيادة في معدلات العمالة وأنشطة البناء قبيل انطلاق معرض ’إكسبو 2020‘.

وتوحي بيانات ’دوبيزل‘ أنّ قطاع السوق المتوسطة قد شهد انخفاضاً بسيطاً في سعر المبيعات لكل قدم مربع مقداره (-2%) مقارنةً بمشاريع الإسكان التي سجلت هبوطاً قدره (- 6%) خلال العام الفائت. وكان مشروع الفرجان السكني قد حقق زيادة في أسعار المبيعات لكل قدم مربع بمقدار 3%. وسجلت الفيلات في مثلت قرية جميرا ارتفاعاً بنسبة 1%. ويبلغ سعر القدم المربع في كل منهما 985.5 درهم إماراتي.

وأفادت آن بوثيللو، مديرة أولى لتسويق المنتجات العقارية في ’دوبيزل‘، قائلة: "نتوقع أن تكون معظم المشاريع القادمة على هيئة شقق سكنية؛ حيث ستسجل المشاريع الجديدة كمشروع الفرجان نمواً ملحوظاً بحيث تعرض مزيداً من شققها السكنية ضمن قطاع السوق المتوسطة في السنوات القليلة المقبلة. وتسلط بيانات ’دوبيزل‘ المتعلقة بحجم عمليات البحث الضوء على زيادة إقبال مشتري العقارات عبر الإنترنت في مشاريع السوق المتوسطة والمشاريع معقولة التكلفة مثل مشروع الفرجان السكني وقرية جميرا الدائرية ومثلث قرية جميرا ومدينة دبي الرياضية؛ حيث بلغ عدد الباحثين عن العقارات في قرية جميرا الدائرة 9.7 مليون باحث على موقع ’دوبيزل‘ في الربع الأخير لوحده.

أما بالنسبة لأبرز المخاطر التي يتوقع أن تواجه الانتعاش في عام 2017 فتتمثل بمزيد من التباطؤ الذي قد يطرأ على اقتصاد دبي أو ارتفاع معدل نشوء المخاطر الذي قد يفضي بدوره إلى عرض مفرط. ومن المقرر تسليم ما يزيد عن 11 ألف وحدة في الربع الأخير من عام 2016، إلى جانب أكثر من 30 ألف وحدة قيد التنفيذ مخطط تسليمها في عام 2017. وإذا ما سارت تلك المشاريع وفق الجدول الزمني المقرر فلا ريب من إمكانية حدوث فائض في العرض.

بالإضافة إلى ذلك، تراجعت الاستثمارات البريطانية في قطاع دبي العقاري من 9% في النصف الأول لعام 2015 إلى 7% في الفترة ذاتها من هذا العام. ولقد سبب التصويت على خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي هبوطاً حاداً في قيمة الجنيه الإسترليني مما أدى إلى انخفاض قيمة الاستثمارات الخارجية للمملكة المتحدة في إمارة دبي، حيث أن الأسعار هي الأعلى نسبياً. وعلى الرغم من ذلك، يعتبر المستثمرون البريطانيون من ضمن قائمة الخمس الأوائل في ما يتعلق بمعاملات بيع العقارات خلال النصف الأول من عام 2016، إلى جانب المستثمرين من الإمارات العربية المتحدة والهند والمملكة العربية السعودية والباكستان.

وعلق كريج بلامب، مدير قسم الأبحاث في ’جيه إل إل‘ لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، قائلاً: "لقد بالغ المطوّرون العقاريون في تقدير الجداول الزمنية المقررة لإنجاز الشقق في دبي وتسليمها؛ إذ تم تسليم حوالي 30% فقط من كافة المشاريع المعلن عنها خلال السنوات القليلة الماضية. ومازلنا نشهد المطورين يؤجلون تسليم الوحدات الجديدة لكبح أي فرصة ينجم عنها حدوث زيادة في العرض. وعلى الرغم من ذلك، فإنه من المهم جداً أن يبقى المطورون واعين لهذه المشكلة على اعتبار أننا نقترب من موعد معرض ’إكسبو 2020‘ الذي يمكن أن يكشف لنا النقاب عن الكثير من المشاريع الجديدة".

وأردف بلامب: "يُظهر ’المؤشر العالمي للشفافية في القطاع العقاري‘ الصادر عن ’جيه أل أل‘ أنّ دبي في الواقع هي أكثر سوق تتمتع بالشفافية في المنطقة، ولكن تبقى مستويات الشفافية أقل منها في الأسواق الناضجة، علماً أن هناك علاقة طردية واضحة بين الأسواق التي تتمتع بمستويات عالية من الشفافية والاستثمارات الداخلية. ولقد أدركت حكومة دبي أنّ تعزيز شفافية السوق من شأنه أن يجذب المستثمرين من شتى أنحاء العالم لشراء العقارات في الإمارة. ونحن مسرورون لتعاوننا مع ’دوبيزل‘ لتزويد المستثمرين بتصورات واضحة وفهم عميق. ونتطلع قدماً لمواصلة جهودنا من أجل تعزيز شفافية البيانات".

يُشار إلى أنّ التقرير يسلط الضوء على قطاعات الفئة الممتازة وذات التكلفة المعقولة، فضلاً عن أسعار بيع وإيجار العقارات والعرض في السوق. كما يناقش الآثار المترتبة على التشريعات في دبي التي توفر غطاءً ضمانياً لأصحاب المصلحة في القطاع العقاري، ويبرهن على المكانة المرموقة التي تمتع بها المدينة كوجهة جذابة للسياح والعمالة الوافدة، فضلاً عن كونها المنصة الأمثل للاستثمارات المباشرة الخارجية.