كيف ستكون المساهمات العقارية بعد التنظيمات الجديدة؟

أعلنت هيئة السوق المالية يوم أمس إقرار مجلس هيئة السوق المالية التعليمات الخاصة بطرح شهادات المساهمات العقارية في السوق المالية السعودية، والتي سيبدأ العمل بها اعتباراً من تاريخ نشرها.

وعن الآثار الإيجابية للتعليمات الخاصة بطرح شهادات المساهمات العقارية، أوضحت الهيئة أنها ألزمت مؤسسة السوق المالية التي سيتم الطرح من خلالها بتقديم معلومات كافية عن الاكتتاب تشمل تاريخ بداية الاكتتاب ونهايته، كما حددت مدة زمنية للاكتتاب، حيث نصت على ألا تتجاوز فترة الطرح مدة 90 يوماً بحد أقصى، وفي حال عدم اكتمال الطرح لشهادات المساهمة العقارية، يُلغى الطرح وتعاد أموال المكتتبين دون أي خصم خلال مدة لا تزيد على 10 أيام من انتهاء فترة الطرح، وهي المدة التي من شأنها أن تزيد من مستوى الثقة والطمأنينة لدى المكتتبين.

كما ألزمت الهيئة أن يكون الطرح بواسطة مؤسسة سوق مالية مرخص لها في ممارسة أعمال الترتيب، وتحديد نوع الطرح بشكل مسبق سواء كان عاماً أو خاصاً، وتقديم معلومات كافية إلى المستثمرين في المساهمة العقارية، لتمكينهم من اتخاذ قرارهم الاستثماري بناء على دراية كافية، وهو الأمر الذي من شأنه أن يسهّل على المكتتبين معرفة مستوى المساهمة العقارية والسجل العملي لمؤسسة السوق المالية قبل الإقدام على الاكتتاب.

ووفقاً للتعليمات الجديدة، فإن الطرح الخاص يتم فيه تحديد شهادات المساهمة العقارية على ثلاث فئات من المستثمرين هم العملاء المؤهلون والعملاء المؤسسون إضافة إلى فئة عملاء التجزئة وفق قيود محددة على هذه الفئة، شريطة أن تقدم مؤسسة السوق المالية طلباً كتابياً لهيئة السوق المالية للحصول على الموافقة، مصحوباً بإشعار الطرح الخاص لشهادات المساهمة العقارية، وإقرار من مؤسسة السوق المالية التي يتم الطرح بواسطتها، إلى جانب إقرار من المرخص له يفيد بصحة المعلومات المذكورة في مستند الطرح، وذلك بعد الحصول على موافقة الهيئة العامة للعقار واستيفاء المتطلبات والشروط الأخرى، على أن تكون موافقة الهيئة على طلب الطرح العام لشهادات المساهمة العقارية بمثابة الموافقة على الطرح، وهو ما يحدّ من عمليات الاحتيال التي كان يلجأ إليها البعض في عرض مشاريع عقارية قد تكون وهمية أو أعلى من قيمتها الفعلية أو بدراسة غير مكتملة ووافية على المستثمرين والمكتتبين من أجل الحصول على مساهماتهم المالية، وهو ما قد يتسبب في ضياع أموالهم أو تحملهم تعثّر المساهمة أو تقليص نسبة أرباحهم بشكل غير متوقع، وحددت التعليمات القيود المفروضة على عملاء التجزئة في حال كان طرح شهادات المساهمة العقارية طرحاً خاصاً، حيث جعلته مقتصراً على 100 عميل أو أقل، وأن لا يتجاوز مبلغ الاكتتاب على كل فرد 200 ألف ريال، فيما وضعت حداً أعلى لإجمالي لقيمة الأموال المجمعة في المساهمات العقارية بفئتي طرحها العام والخاص بقيمة 100 مليون ريال للمساهمة الواحدة، مما يحدّ نسبياً من مستوى التذبذب في قيمة أسهم الأفراد ويسهّل عملية توزيع الأرباح، ويحفظ حقوق الأطراف كافة.

وأوكلت التعليمات المعتمدة مهمة تنظيم سجل المساهمين على مؤسسة السوق المالية، وذلك تجنباً لتفريط بعض أصحاب المساهمات العقارية في عملية التوثيق، التي تضمن مقدار حقوق المساهمين كافة، وتحفظ جميع أطراف المساهمة سواء حال قيامها أو بعد انتهائها.

ومن المنتظر أن تنعكس عمليات تنظيم تسجيل وطرح شهادات المساهمة العقارية إيجاباً على زيادة ثقة المستثمرين، وخلق قنوات تمويلية واستثمارية جديدة للمطورين العقاريين والمستثمرين، وتعزيز مستوى تنظيم أنشطة القطاع العقاري في المملكة.

وتعرف المساهمة بأنها مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية.

وكانت الهيئة قد عدّلت قواعد طرح الأوراق المالية والالتزامات المستمرة، وقائمة المصطلحات المستخدمة في لوائح هيئة السوق المالية وقواعدها، لتكون متوائمة مع تعليمات طرح شهادات المساهمات العقارية.